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Usucapione delle pertinenze

Che succede se vuoi vendere un immobile la cui pertinenza è però intestata ad un altro condomino? L’intestazione di una pertinenza che si è sempre utilizzata ma che di fatto risulta intestata ad un’altra persona, può costituire un problema in caso di vendita dell’immobile.

Il caso concreto

La storia di Giovanni: Ho acquistato circa 30 anni fa un appartamento con box che ho sempre utilizzato. Vorrei vendere tutto per trasferirmi ma dalle carte è emerso che il box in realtà risulta intestato ad un altro condomino che invece utilizza un altro box lì vicino. Questo può costituire un problema in caso di vendita dell’immobile? Come posso procedere?”.

Il problema è appunto costituito dall’intestazione del box, quindi di una pertinenza dell’appartamento, ad un’altra persona. L’aspetto positivo di questa situazione è costituito proprio dalla durata dell’utilizzo. Infatti pare che la situazione si sia protratta per oltre 30 anni, probabilmente proprio da quando Giovanni ha acquistato l’immobile direttamente dal costruttore. Dunque è stato lui il primo ed unico ad utilizzare fino ad ora ed ininterrottamente quel box come proprietario.

Pertanto in teoria egli può aver usucapito il box, cioè può aver fatto maturare il proprio diritto di proprietà su quell’immobile. E questo perché è decorso il tempo necessario ai fini dell’usucapione in cui il reale proprietario non ha compiuto alcun atto contrario all’utilizzo del box da parte del non proprietario Giovanni.

Cosa deve fare Giovanni?

Se l’immobile è stato usucapito, cioè se lui è diventato per usucapione il proprietario di quell’immobile, adesso in linea di principio potrebbe venderlo perchè per legge si può sempre vendere a un terzo un bene purchè si sia in buona fede. Ma il problema si presenterà comunque quando il terzo acquirente vorrà fare un mutuo o nel momento in cui andrà a fare l’atto da notaio. Il notaio infatti dovrà fare le dovute verifiche catastali dalle quali non risulterà l’intestazione del box a nome di Giovanni. Questo ovviamente interromperà ogni ulteriore trattativa e si bloccherà l’operazione di vendita. Giovanni dovrà necessariamente proporre un’azione di usucapione, poichè per legge l’usucapione anche se è maturata, sorge nel momento in cui sia un provvedimento del giudice a dichiararla o un provvedimento ad esso equivalente.

La mediazione

Per intraprendere un’azione di usucapione si deve esperire previamente un tentativo obbligatorio di mediazione. La mediazione ha il vantaggio di concludersi rapidamente. Pertanto, se la controparte non ha alcun interesse a incastrarsi in una causa di durata anche decennale per opporsi ad un’usucapione palese ed evidente, in un paio di mesi si potrà giungere ad un accordo di mediazione fatto davanti a notaio che verrà poi trascritto come atto di proprietà di Giovanni. Solo da quel momento Giovanni sarà il nuovo proprietario (peraltro a titolo originario perché è un’usucapione e non occorre controllare le precedenti trascrizioni) e potrà vendere l’appartamento ed il box di pertinenza che risulteranno intestati integralmente a lui.

Michele Zonno

Michele Zonno

Avvocato esperto in diritto immobiliare

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