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LA SUBLOCAZIONE E' ILLEGALE?

Nell’ultimo mese il mio studio ha ricevuto diverse volte la stessa domanda: mi hanno parlato di sublocazione a studenti e lavoratori, ho parlato con il mio avvocato e mi ha detto che è illegale! Ma è vero?

Purtroppo, potrebbe sembrare strano ma sono pochissimi gli avvocati che sanno di cosa parlano quando parli di sublocazione.

Per mille ragioni, una su tutte: non si può sapere tutto di tutto!

Rispondiamo subito alla domanda, il contratto di sublocazione è perfettamente legale

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Prima di spiegare meglio questa mia affermazione, voglio raccontarti una mia esperienza personale.

Ricordo ancora un dialogo surreale con una collega.

Lei assisteva una proprietaria di casa, di cui, peraltro, era cugina.

Io assistevo una società immobiliare che si occupa di sublocazione a studenti e di rent-to-rent in generale.

Avevano chiesto il mio intervento perché la mia cliente aveva fatto una proposta di locazione, ma niente, l’avvocato della proprietaria (la collega di cui ti dicevo) diceva che non si poteva fare perché era una pratica illegale.

A quel punto, sono venuti da me.

Ho chiamato la collega e le ho fatto presente tutti i parametri normativi e legali che rendevano perfettamente legittima una sublocazione.

Le ho poi portato gli esempi pratici delle operazioni di sublocazione che ho gestito negli anni spiegandole tutti i dettagli pratici di una operazione del genere.

Ad un certo punto lei mi dice:

Ok, diciamo pure che sia legale, ma perché io, proprietario, devo concedere la sublocazione, come faccio a sapere chi verrà a vivere in casa mia?

E’ questa la vera obiezione che c’era dietro la frase “è illegale”

Te la faccio breve, alla fine siamo riusciti a fare l’operazione, le nostre argomentazioni sono state più convincenti delle paure e dei dubbi della proprietà e del suo avvocato.

Non sempre va così, é per questo che ho pensato di scrivere questo articolo, per indicare quelle che sono le principali ragioni di legalità della sublocazione.

Andiamo con ordine.

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PRINCIPALE MOTIVAZIONE LEGALE

E’ vero, nel nostro ordinamento, nelle nostre leggi in particolare, sono pochissimi i riferimenti al contratto di sublocazione e sicuramente non è un tipo di contratto che si studia all’Università.

Ma, attenzione, ci sono contratti che se la passano molto peggio della sublocazione, i cosiddetti contratti atipici, che sono contratti che non sono stati previsti dal legislatore, ma che sono perfettamente validi perché realizzano interessi meritevoli di tutela.

Questo è il primo argomento.

Nel nostro ordinamento c’è un principio fondamentale normato dall’art. 1322 cc secondo cui “Le parti possono anche concludere contratti che non appartengano ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico

Cosa significa?

Significa più o meno che se l’interesse delle parti è legittimo, qualsiasi contratto è valido.

Se prendo in locazione un immobile e poi reputo di sublocare ad un’altra persona una stanza o l’intero appartamento, il mio interesse e quello dell’altra persone è legittimo.

Chiariamo, il fatto che sia legittimo non vuol dire tu lo possa fare sempre e comunque.

Infatti, nel contratto di locazione le parti possono escludere e vietare questa possibilità.

Il problema è che in tutti i contratti di locazione, di default, c’è il divieto di cessione e di sublocazione anche parziale dell’immobile.

Quindi, per superare questo problema devi concordarlo con il proprietario modificando il contratto.

Se non c’è questo limite, il contratto di sublocazione è perfettamente valido.

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MOTIVAZIONE FISCALE

C’è un secondo argomento che puoi utilizzare soprattutto con i commercialisti che ti dicono che è illegale il contratto di sublocazione.

Questo contratto è così legale e legittimo che l’Agenzia delle Entrate nell’RLI (cioè nella comunicazione di inizio di locazioni) prevede espressamente l’ipotesi di registrare un contratto di sublocazione, lo prevede tra i casi speciali di locazione, ma lo prevede espressamente.

Mi fermo qui con gli argomenti di natura legale, anche se ce ne sono di molti altri, e ti spiego perchè.

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COME RISPONDERE ALLE OBIEZIONI SUL CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE

Quando ti dicono “La sublocazione è illegale” in realtà quello che succede veramente è che il proprietario dell’immobile e, spesso, anche il suo avvocato  o commercialista, non sapendo di cosa si tratta, ti dice che è illegale, ma, in realtà, ti sta dicendo che ha paura di darti questa concessione.

In realtà, avere paura di dare la facoltà di sublocare è normalissimo, ma questa paura è completamente infondata.

Queste le ragioni:

1. CANONE PUNTUALE: Se il tuo inquilino percepisce un reddito dall’appartamento che gli hai affittato, avrà un doppio interesse a rispettare il pagamento puntuale del tuo canone di locazione. Perché se non ti paga il canone smetterà di percepire il reddito in più percepito dalla sublocazione. Faccio un esempio così ci capiamo. 

Se tu decidi di locare un immobile a €.1.000,00 e il tuo inquilino (che pure ha un reddito che gli permetterebbe di pagare regolarmente il tuo canone) riesce a guadagnarci da questa situazione, ad esempio affitta 2 delle 3 stanze e riesce a ricavare €.1.200,00 al mese dalla sublocazione, non avrà nessun interesse a non pagarti l’affitto, perché se non ti paga l’affitto prima o poi tu lo sfratterai e lui perderà la possibilità di vivere in casa tua “gratis” perché il tuo canone lo pagano gli altri suoi inquilini.

2. MIGLIORE MANUTENZIONE DELL’IMMOBILE: Se devo affittare le stanze devo mantenerle sempre in ordine, e devo affittarle a persone che non mi creeranno problemi. Spessissimo chi fa quest’attività, ad esempio con studenti o lavoratori, rinnova completamente gli appartamenti, fa bagni nuovi, ritinteggia continuamente, e tiene l’immobile molto meglio di come potresti tenerlo tu, semplicemente perché mantenere in ottimo stato l’appartamento per affittare le stanze a un prezzo alto è proprio il suo lavoro.

3. GARANZIE CHE NORMALMENTE NON AVRAI: Chi pratica la sublocazione è di solito disposto a concederti fideiussioni bancarie e polizze assicurative che nessun inquilino mai sarà disposto a darti.

Le altre obiezioni che spesso fanno sono:

A. NON HO CONTROLLO SU CHI ENTRA: Quando mi fanno questa obiezione, mi chiedo sempre se chi parla sia consapevole di quello che sta dicendo. Che significa avere il controllo? Se la tua paura è che possa mettere nel tuo appartamento prostitute o immigrati irregolari che ti distruggano l’immobile ti dico che è una paura senza senso. Infatti, normalmente chi fa queste attività illecite non fa nessun contratto e non registra nulla, figurarsi se ha la sensibilità di chiedere al locatore l’autorizzazione alla sublocazione. Normalmente chi fa queste attività prende l’immobile dicendoti che ci andrà a vivere con la famiglia e poi non ti dice più nulla. Le prime notizie te le daranno i vicini e l’amministratore di condominio. La verità è che non hai mai il controllo di chi metti dentro e il contratto di locazione è, come tutti i contratti, un contratto che si basa sulla fiducia nella correttezza dell’inquilino.

Se il tuo inquilino è una persona affidabile, si comporterà bene  anche in caso di sublocazione, se é una persona pericolosa lo sarà in tutti i casi.

B. NON VOGLIO CHE TU GUADAGNI SUL MIO IMMOBILE: Questa è un’obiezione senza senso, davvero! Se vuoi tirare dal tuo immobile il massimo, fai un investimento (di solito tra i 10 e i 20 mila euro) arreda tutte le stanze con gusto e non con i mobili della nonna morta nel 1987, fai le foto professionali, fai tutti gli appuntamenti, trova le persone giuste, stai dietro a tutti gli infiniti problemi quotidiani che questo tipo di attività comporta e trarrai il massimo guadagno dal tuo immobile. Ma se non vuoi investire neanche un euro sul tuo immobile e non vuoi avere tutte le infinite problematiche quotidiane di 4 o 5 contratti con 4 o 5 persone diverse allora la cosa migliore che puoi fare è dare questo tipo di immobile a chi sa fare questo mestiere e limitarti ad ottenere il pagamento puntuale di quanto pattuito.

Spero che questo articolo ti possa essere stato d’aiuto.

Michele Zonno

Michele Zonno

Avvocato esperto in diritto immobiliare

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