Quando sei tenuto a pagare le provvigioni all’agente immobiliare?
Quando è il momento in cui si è tenuti a pagare le provvigioni di un agente immobiliare?
Questa domanda mi viene spesso posta da agenti immobiliari i cui clienti non vogliono corrispondere immediatamente la provvigione.
Vediamo quali sono le risposte che troviamo nella legge e nella giurisprudenza.
La regola
La regola, secondo la legge e la giurisprudenza è questa: le provvigioni sono maturate nel momento in cui l’affare è concluso.
Ma quando l’affare può dirsi concluso?
Secondo la Cassazione, l’affare è concluso nel momento in cui l’acquirente viene a conoscenza dell’accettazione della sua proposta.
Esempio. Io faccio una proposta per comprare un immobile al prezzo di 100 mila euro e questa proposta viene accettata.
Nel momento in cui io vengo a sapere che la proposta è stata accettata allora l’affare può dirsi concluso.
Il contratto, sia esso un preliminare o un preliminare di preliminare, si è perfezionato.
Dunque, a questo punto, l’attività di intermediazione ha portato a termine il suo compito, cioè quello di far concludere l’affare.
Quindi, è da quel momento che l’agente immobiliare ha diritto a ricevere le provvigioni e può farne richiesta.
Pertanto, non è assolutamente vero che l’agente immobiliare andrà pagato in seguito quando andrete a fare il contratto preliminare dal notaio (se mai lo andrete a fare!).
E neppure andrà pagato addirittura al rogito, come molti erroneamente sostengono.
Dunque la Cassazione, interpretando la norma di legge, ha stabilito che quando l’acquirente viene a conoscenza dell’accettazione della proposta è allora che sorge il diritto dell’agente immobiliare a ricevere le provvigioni.
Attenzione!
Questa è la norma generale.
Ma, normalmente, accade che all’interno della proposta vi sia una dichiarazione su quanto ammontano le provvigioni.
Ed è in tale ambito che si può concordare con l’agente immobiliare di posticipare il pagamento della provvigione o al preliminare oppure al rogito.
Solitamente, e direi giustamente, gli agenti immobiliari non accettano un tale accordo, dato che la loro attività di intermediazione si è conclusa.
Se accettassero, essi sottoporrebbero il loro diritto giusto alla provvigione ad eventuali eventi futuri e incerti anche nefasti.
Se poi cambia idea il proponente o se cambia idea il venditore non è certo colpa dell’agente immobiliare!
Il caso della condizione sospensiva
Un’ultima precisazione riguarda la previsione di condizioni sospensive per cui l’affare non si conclude fino a quando esse non si realizzino.
Esempio. Se la proposta è subordinata all’ottenimento del mutuo, il diritto alla provvigione sorge solo quando si è realizzata quella condizione, perchè è solo nel momento in cui tu avrai acquisito il diritto di ottenere il mutuo che l’affare è concluso.
Fino a quel momento le provvigioni non sono dovute!
Normalmente, quando si fa una sospensiva del mutuo, può essere previsto un termine, breve o lungo a seconda delle trattative tra le parti, alla realizzazione di questa seconda azione.
Decorso tale termine tu dovrai pagare le provvigioni perché l’affare sarà considerato concluso in quel momento.
A volte ciò si verifica a ridosso del rogito e l’agente immobiliare, per evitarti esborsi immediati, aspetta pazientemente il rogito.
Ma questo non vuol dire che il suo diritto alla provvigione sia nato al momento del rogito.