Un cliente che ha ottenuto un muto per l’acquisto della sua casa, ma ha contratto anche altri debiti con finanziarie, teme il pignoramento immobiliare e si chiede se sia davvero possibile che i suoi creditori gli possano pignorare la casa nonostante egli stia ancora versando alla banca le rate del mutuo.
“Possono pignorare un immobile che in realtà non è mio ma è ancora della banca?”
Per rispondere a questa domanda vediamo cosa accade quando si fa un mutuo per l’acquisto di una casa.
Il mutuo ipotecario
Art. 1813 c.c. Nozione.
“Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.”
Quando acquistiamo un immobile ma non disponiamo della somma necessaria concordata col venditore nell’atto di compravendita, possiamo rivolgerci ad una banca che può concederci quella somma attraverso un mutuo ipotecario. Il finanziamento così ottenuto, il mutuo, sarà garantito da ipoteca gravante appunto sull’immobile acquistato.
L’atto di compravendita resta comunque un atto autonomo rispetto all’atto di mutuo. Quindi l’acquirente diventa proprietario di quell’immobile ma sarà tenuto a pagare alla banca la somma che gli ha concesso come prestito. Dovrà pagare regolarmente le rate del mutuo alla banca, la quale per garantirsi ha iscritto ipoteca sulla sua casa.
Gli altri creditori potranno certamente aggredire l’immobile ma dovranno comunque rispettare l’ipoteca gravante sull’immobile iscritta dalla banca. Per cui ben può accadere che essi debbano anticipare le spese, anche elevate, relative al pignoramento, per poi però non ricavare nulla dalla vendita dell’immobile qualora il ricavato riesca a soddisfare il solo creditore ipotecario. Dunque la banca resta creditore privilegiato nel soddisfarsi sulla vendita di quell’immobile. La banca ha una garanzia molto ampia su quell’immobile, talvolta anche oltre il valore dell’immobile stesso (come può accadere, ad esempio, in caso di perizia errata).
Possiamo ora distinguere chiaramente le cose e capire il reale motivo per cui gli altri creditori non andranno a pignorare quell’immobile: la banca non è proprietaria dell’immobile ma è un creditore privilegiato, pertanto avrà precedenza rispetto agli altri creditori nel soddisfarsi sul ricavato della vendita dell’immobile.