Quando si intende partecipare ad un’asta immobiliare il primo documento da visionare è la perizia. Si prende in tal modo cognizione delle problematiche connesse all’immobile emerse durante l’esame effettuato dal perito del giudice. Sono molti i fattori che possono, di fatto, impedire di entrare in possesso dell’immobile: un diritto opponibile di terzi come un contratto di locazione di durata decennale trascritto sull’immobile, abusi insanabili o l’abbattimento completo dell’immobile. Si tratta di eventualità tali da rendere economicamente insostenibile l’acquisto dell’immobile ed è per questo che si rivela di estrema importanza trovare queste informazioni all’interno della perizia.
Perizia sbagliata
“Ma se le informazioni contenute nella perizia non sono conformi allo stato di fatto dell’immobile cosa accade? Come fare se la stima fatta dal perito non è conforme al dato di fatto che poi emergerà?”.
Questi interrogativi ci conducono al perno della questione: “Conviene fare causa al perito se la perizia è sbagliata?”.
Chiariamo subito che la responsabilità del perito nel momento in cui fa una perizia di un immobile all’asta è molto limitata. La Cassazione, infatti, coinvolge direttamente l’acquirente (poi aggiudicatario) nella verifica dei requisiti dell’immobile ai fini dell’acquisto. Pertanto la perizia serve al giudice per stabilire il valore dell’immobile e fissare il prezzo base di partenza della prima asta. Ma se la perizia è sbagliata difficilmente si potrà andare a chiedere conto al perito perché appunto la Cassazione afferma che è l’aggiudicatario a dover verificare che tutto sia corretto.
Ovviamente vi sono casi limitati in cui la responsabilità del perito assume rilevanza. Si tratta dei casi in cui egli abbia agito in maniera dolosa, ossia quando l’errore nella perizia sia stato intenzionale, volontario. Oppure qualora egli abbia tenuto un comportamento colposo ossia abbia agito con negligenza, imperizia nelle operazioni di valutazione e stima dell‘immobile. Inoltre l’errore contenuto nella perizia, per essere rilevante, deve essere tale da alterare la percezione che il potenziale acquirente ha del valore di mercato dell’immobile. Quindi deve essere un errore grave e determinante, tale appunto da influenzare la stessa decisione di partecipare all’asta. La Cassazione ha enunciato questo principio di diritto sul caso di un perito che aveva stimato l’adeguamento dell’immobile per risolvere abusi edilizi in circa 500/600 euro. Il problema per l’acquirente, dopo essersi aggiudicato l’immobile, è stato dover sostenere spese per oltre 30 mila euro per regolarizzare l’abuso edilizio. E’ chiaro che errori di tale portata da parte del perito possono compromettere decisamente i conti su un’operazione immobiliare. Ben 30 mila euro di spese non preventivate su un immobile, che ad esempio vale 100/120 mila euro, vuol dire far cambiare completamente i conti dell’acquirente. Nel caso in esame la società acquirente aveva fatto causa al perito ma la Cassazione le aveva dato torto enunciando appunto il principio anzidetto. Dunque devi essere tu acquirente a verificare l’attendibilità dei dati contenuti in perizia, poichè il perito decide sulla base dello stato degli atti. In questo caso il perito non era riuscito a trovare alcuni documenti importanti per la valutazione complessiva e, avendolo dichiarato in perizia, non poteva essergli addebitata alcuna responsabilità.
In conclusione…
Oltre il danno dei 30.000 euro, per l’acquirente-ricorrente c’è stata la beffa delle spese legali di 3 gradi di giudizio a suo carico!
Per decidere se fare o meno causa ad un perito che abbia sbagliato la perizia, confrontati con il tuo avvocato e, soprattutto, chiedi l’ausilio di tecnici esperti per effettuare le tue verifiche necessarie prima dell’acquisto.