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Perdere la casa all'asta e rimanere con i debiti

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Il principale problema che puoi avere quando mettono il tuo immobile all’asta è che non solo verrà sacrificata casa tua, ma questo sacrificio non basterà a toglierti tutti i debiti.

Andiamo con ordine.

Conclusa l’asta sei finalmente libero?

La risposta a queste domande è, come spesso capita, “Dipende”.

In questo caso, DIPENDE dal rapporto tra i debiti complessivi e l’importo ottenuto dalla vendita all’asta.

Provo a fartela semplice:

Se i tuoi debiti sono più bassi del ricavato dell’asta vengono pagati tutti, se sono più alti no, rimarrà un debito che resterà e che dovrai pagare, prima o poi.

Con i numeri ci capiamo meglio.

Facciamo 2 esempi:

ESEMPIO UNO: I DEBITI SONO MENO DEL RICAVATO DELL’ASTA

Hai comprato un immobile e l’hai pagato €.100.000,00, per fortuna avevi dei soldi da parte e quindi hai chiesto un mutuo solo per €.50.000,00.

Hai pagato già diversi anni di rate, però, poi è successo qualcosa, hai perso il lavoro, oppure la tua attività è andata in crisi, insomma, non riesci più a star dietro al mutuo.

Dopo un annetto circa che non paghi, la banca incomincia a muoversi per recuperare il credito e ti chiede di pagargli subito tutto il capitale residuo ancora da restituire e tutti gli interessi ancora non pagati.
 
In quel momento, tu le devi una somma di €.43.218,00
 
Non hai questi soldi e la casa viene messa all’asta.
 
Dopo qualche anno l’asta finalmente ha esito positivo per una somma di €.75.000,00.
 
Ora la banca presenta il conto in Tribunale e scopri che, in realtà, dopo gli anni passati tra interessi e spese della banca l’ammontare del tuo debito è di €.62.116,00=
 
In più devi pagare il saldo delle spese e compensi del delegato alla vendita e l’attività del custode.
 
Insomma alla fine tra una cosa e l’altra devono essere pagati €.70.700,00. 
 
Per fortuna, abbiamo ricavato €.75.000,00. A questo punto il debito viene completamente pagato e la somma residua (€.4.300,00) ti viene restituita.
 
In questo caso, la vendita all’asta raggiunto un doppio scopo:
A. Tu non hai più debiti.
B. I tuoi creditori hanno ricevuto il pagamento dell’intero. 

ESEMPIO DUE: I DEBITI SONO PIU’ DEL RICAVATO DELL’ASTA

Usiamo gli stessi numeri dell’esempio di prima.
MUTUO: €.50.000,00
DEBITO ALL’INIZIO DELLA PROCEDURA: €.43.218,00
DEBITO ALLA FINE DELLA PROCEDURA: €.70.700,00

L’unica cosa che ora cambia è che l’immobile non è stato più aggiudicato per €.75.000,00, ma per €.53.000,00.

Questo è davvero un bel problema.

Infatti, le somme da pagare sono sempre €.70.700,00 ma la somma disponibile è €.53.000,00

Quindi per poter pagare tutto devi ancora pagare €.19.300,00.

Ma non è tutto!

ATTENZIONE

Infatti, dopo la vendita dell’immobile si tiene un procedimento di “RIPARTO” della somma ricavata.

Quindi, il Tribunale, seguendo le indicazioni di legge, deve dividere la somma ricavata tra i vari aventi diritto.

E tra questi, come avrai capito, non c’è solo la banca.

C’è l’avvocato della banca.

C’è il custode dell’appartamento.

C’è il delegato alla vendita.

Questi tre soggetti devono essere pagati prima di tutti. Si dice che sono creditori in prededuzione.

Quindi, prima di incominciare a pagare il debito del mutuo devono essere pagati questi soggetti.

Quello che avanza va al mutuo!

Diciamo che, di solito, queste spese variano tra i 10 e i 20 mila euro. 

Ragioniamo male e diciamo che nel nostro caso sono €.15.000,00.

Benissimo, questo significa che se abbiamo in cassa €.53.000,00 dobbiamo prima di tutto pagare questi €.15.000,00.

Ora restano €.38.000,00 che andranno a parziale pagamento del mutuo.

Resteranno circa €.19.000,00 che non solo dovrai ancora pagare, ma che ogni anno cresceranno in maniera molto veloce.

Perché quando non paghi più il mutuo non si applicano più gli interessi originari, magari del 2% all’anno, ma si applicano gli interessi moratori e cioè qualcosa che si aggira tra il 7 e il 10 per cento all’anno a seconda dei casi.

Questo significa che alla fine della fiera:

A. HAI PERSO LA CASA, CHE NON E’ SOLO LA TUA CASA MA E’ LA TUA ULTIMA SPERANZA DI CHIUDERE TUTTI I DEBITI

B. SEI DEBITORE DI UNA SOMMA SEMPRE PIU’ ALTA, IN POCHI ANNI POTRESTI ARRIVARE AL 70-80% DEL MUTUO ORIGINARIO

C. IN CONCLUSIONE NON HAI RISOLTO NULLA: HAI PERSO LA CASA E IL DEBITO DIVENTERA’ UGUALE A QUELLO CHE AVEVI PRIMA

D. LA BANCA CONTINUERA’ A INSEGUIRE TE E I TUOI EREDI PER SEMPRE

E. NON POTRAI PIU’ FARE UN FINANZIAMENTO, NON POTRAI PIU’ FARE UN MUTUO, NON POTRAI PIU’ COMPRARTI UNA MACCHINA, SE DOVESSI TROVARE UN LAVORO TI PRENDERANNO UN QUINTO DELLO STIPENDIO, SE ARRIVERAI ALLA PENSIONE TI PRENDERANNO UN QUINTO DELLA PARTE DELLA PENSIONE PIGNORABILE.

INSOMMA NON AVRAI RISOLTO NIENTE.

In conclusione posso dirti che queste situazioni possono essere facilmente risolte da un avvocato esperto in esposizioni debitorie.

A volte, se ci sono le condizioni, si può anche salvare la casa.

Altre volte no, la casa deve essere sacrificata, ma in cambio sarai libero per sempre da ogni debito e potrai, presto, rincominciare ad avere una vita normale, potrai comprarti una nuova casa, potrai comprarti una macchina, potrai essere assunto senza la paura e la vergogna di ricevere un giorno o l’altro un pignoramento della busta paga.

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Michele Zonno

Michele Zonno

Avvocato esperto in diritto immobiliare

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