Acquistare un immobile all’asta può rivelarsi un ottimo affare poichè si può ottenere l’immobile ad un prezzo scontato rispetto a quello di mercato. Allo stesso tempo partecipare ad un’asta giudiziaria può rivelarsi molto rischioso.
L’asta giudiziaria è come un “campo minato”, bisogna essere molto attenti in ogni passaggio.
Se vuoi acquistare un immobile all’asta a quali rischi vai incontro?
1.Abusi edilizi.
Normalmente nella perizia del consulente tecnico d’ufficio incaricato dal tribunale di periziare l’immobile vengono indicati gli eventuali abusi edilizi.
Talvolta nella perizia del ctu non vengono indicati tutti gli abusi edilizi in realtà presenti nell’immoblile, oppure a volte vengono indicati dal ctu come sanabili abusi edilizi che poi in concreto si rivelano del tutto insanabili. Ovviamente il problema sorge nel momento in cui si tratta di abusi di una certa rilevanza e non della semplice rimodulazione interna dell’appartamento.
Esempio. Possono essere presenti manufatti che non sono stati accatastati o che non sono regolari amministrativamente e che pertanto vanno abbattuti.
Dunque possiamo trovarci di fronte ad abusi edilizi importanti che rendono incommerciabile l’immobile in quanto non potremo più vendere quell’immobile se non procediamo alla sanatoria di tali abusi. Se, invece, ci troviamo di fronte ad abusi edilizi insanabili allora non possiamo più procedere pertanto tali abusi edilizi abbassano di molto il valore di un immobile.
Esempio. Se un immobile vale 120.000 euro e noi l’abbiamo acquistato a 100.000 euro ma per via di quell’abbattimento riusciamo a venderlo a non più di 60-70 mila euro è chiaro che la presenza dell’abuso edilizio ci ha arrecato un grosso danno.
Ovviamente vi sono vari modi per verificare l’effettiva presenza di abusi edilizi.
2.Diritti dei terzi.
Si deve verificare se vi sono terzi che hanno diritto di restare nell’immobile anche dopo la vendita all’asta.
Esempio. Se vi è un contratto di locazione opponibile alla procedura o se vi è un soggetto all’interno dell’immobile titolare di un diritto di abitazione.
In tal caso il rischio concreto è quello di acquistare oggi l’immobile ma di entrare nell’effettivo possesso dell’immobile magari fra 30 anni.
3.Errata valutazione dell’effettivo valore dell’immobile.
Il valore di perizia, cioè quello indicato dal consulente del giudice ,deve essere per te un valore meramente indicativo in quanto non corrisponde al valore reale di mercato di quell’immobile in quel determinato momento storico in quel determinato luogo.
Per avere un dato certo sul valore dell’immobile o devi essere tu un esperto conoscitore del mercato o non ti resta che affidarti ad un agente immobiliare che conosca bene quella fascia di mercato e possa darti un parere attendibile a riguardo.
Una volta stabilito il reale valore di mercato dell’immobile si può procedere con la propria offerta e successivamente con gli eventuali rialzi. Ovviamente dovremo restare entro un determinato limite di prezzo che ci saremo posti sin da subito e che dovrà essere inferiore al valore di mercato, perchè non ha molto senso acquistare all’asta un immobile a prezzo di mercato.
I miei consigli
–Se vuoi acquistare l’immobile come prima casa sarà più conveniente per te acquistare l’immobile ad un prezzo molto più basso del prezzo di mercato.
–Se vuoi comunque acquistare l’immobile a prezzo di mercato sarà più conveniente per te acquistare un immobile a mercato libero, perchè in tal caso ti risulterà più semplice concludere l’acquisto, potrai rivolgerti ad un notaio che farà per te tutti i controlli e sarà più immediato e semplice per la banca erogarti il mutuo.
–Infilarsi in un’asta giudiziaria per acquistare un immobile a prezzo di mercato (a volte oggi si arriva anche oltre il prezzo di mercato) gravando magari l’investimento dei suddetti rischi (la presenza di diritti di terzi sull’immobile o la presenza di abusi edilizi) e aggiungendo l’eventualità che il tribunale sia molto lento nel trasferire poi la proprietà dell’immobile a questo punto non è più conveniente. E’ chiaro che a tali condizioni non ha alcun senso acquistare un immobile all’asta.
Consigli per un investitore immobiliare
–Se, invece, tu sei un investitore e vuoi acquistare l’immobile all’asta per metterlo a reddito o per rimetterlo successivamente sul mercato libero, a maggior ragione tu non hai alcun interesse ad acquistare l’immobile al valore di mercato ma devi cercare di acquistare l’immobile al prezzo più basso possibile.
–Non devi farti coinvolgere emotivamente dall’acquisto dell’immobile. Se sei un investitore procedi all’investimento solo se l’investimento torna con i suoi conti. Ma se l’investimento non torna con i suoi conti allora rinuncia a quell’immobile e rivolgi il tuo interesse ad un altro immobile.
Cosa è opportuno fare?
Se hai intenzione di intraprendere un’attività di investitore immobiliare ti suggerisco di iniziare a formarti su questo ambito per capire come funziona l’acquisto degli immobili all’asta. Dovrai accumulare esperienza magari facendoti seguire all’inizio da un consulente o da un avvocato che ti possa aiutar e pian piano diventerai autonomo.
Questa formazione richiederà tempo, anni, tentativi, sforzi che avrà senso che tu faccia solo se vuoi svolgere un’attività collegata al settore delle aste.
Ma se devi acquistare l’immobile come prima casa non avrà alcun senso per te formarti. Ti basterà affidarti ad un consulente, un avvocato o anche un consulente privato che si occupa di questo settore. In tal caso sarai sicuro che andrai ad acquistare all’asta un immobile senza correre rischi, dunque un immobile privo di problemi.