L’opzione è uno strumento fondamentale per gli investitori immobiliari.
Con il contratto di opzione le due parti, di solito venditore e compratore, stabiliscono tutti i dettagli della compravendita: individuano esattamente il bene, il prezzo e gli altri elementi essenziali.
La caratteristica principale del contratto di opzione è che con esso è solo il venditore ad essere vincolato in maniera stabile, mentre l’acquirente potrà decidere se esercitare o no l’opzione che gli è stata accordata dal venditore entro un termine di solito stabilito dalle parti nel contratto.
ESEMPIO
L’opzione viene di frequente utilizzata per quanto riguarda la compravendita di terreni o di immobili che hanno bisogno di importanti interventi.
Facciamo un esempio classico che ho visto più volte.
Tizio è proprietario di un terreno di circa un ettaro in una buona posizione vicino ad una strada ad alto scorrimento poco fuori città.
Il terreno ha un grosso problema, infatti, è un terreno agricolo e in più non ha possibilità di ricevere acqua per la coltivazione degli ortaggi.
Puoi immaginare quanto possa valere un terreno agricolo vicino ad una strada molto trafficata e piena di smog.
Il valore del terreno è di 50.000 euro.
Tizio non vuole vendere a quella cifra e rimane per anni incolto nella speranza che il piano regolatore un giorno cambi e si possa costruire.
Un giorno Caio, un investitore immobiliare, si presenta da Tizio, e gli chiede se può essere interessato a vendere il terreno a €.500.000,00.
Tizio non può credere alle sue orecchie e gli dice che certo sarebbe interessato.
Caio ha intenzione di costruire sul terreno un distributore di carburante, ma non ha intenzione di correre rischi.
Quindi, propone a Tizio un’opzione di acquisto di un anno.
Non un contratto preliminare, ma un’opzione di acquisto con l’autorizzazione a poter presentare il progetto in Comune.
Tizio non ha niente da perdere, se tra un anno Caio avrà avuto le autorizzazione si farà il rogito, altrimenti, il terreno resterà incolto.
Caio, con l’opzione non ha nessun, non pagherà caparre, non sarà tenuto a comprare neanche se otterrà le autorizzazioni.
E’ in una situazione di tutto vantaggio.
Caio, ottiene le autorizzazioni, ma vende a Sempronio l’opzione con il progetto approvato.
Sempronio va a rogito e costruisce il distributore.
Hanno vinto tutti.rischio
Tizio: ha venduto ad un prezzo dieci volte superiore al prezzo di mercato.
Caio: ha portato a casa la sua plusvalenza senza nessun rischio,
Sempronio: ha costruito un distributore in una top location.
Il diritto d’opzione può comunque essere utilizzato in molti altri casi poiché comporta dei notevoli vantaggi. Esso, però, espone anche a rischi importanti.
Il contratto d’opzione può essere di 2 tipi
1. A titolo oneroso, ossia il compratore paga al venditore il premio d’opzione, una somma per aver mantenuto bloccato l’immobile per un dato termine.
2. A titolo gratuito, ossia non è previsto alcun corrispettivo per il venditore, che è comunque vincolato dal patto d’opzione.
Differenza tra opzione e proposta irrevocabile
Articolo 1331 C.C. “Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall’articolo 1329”.
Articolo 1329 C.C. “Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia”.
Il diritto di opzione accordato per l’acquisto dell’immobile ad un dato prezzo in un dato termine vincola il solo venditore. E’ solo il venditore che è obbligato a vendere, il compratore no.
Il contratto d’opzione ha gli stessi effetti della proposta irrevocabile.
C’è, però, una differenza sostanziale tra proposta di acquisto e opzione, anzi sono proprio l’una l’opposto dell’altra.
Infatti, nell’opzione è il venditore che vincola se stesso, mentre nella proposta d’acquisto è l’acquirente ad essere vincolato e il venditore libero di accettare oppure no.
Trascrizione
L’opzione normalmente non può essere trascritta ma vi sono delle forme particolari di contratto (con effetti simili) di cui è consentita la trascrizione.
In tali casi con la trascrizione il venditore risulterà doppiamente vincolato dall’opzione.
Da un punto di vista civilistico si sarà impegnato nei confronti del potenziale compratore a non vendere l’immobile. Dal punto di vista del rapporto con i terzi sarà vincolato in quanto i terzi non potranno acquistare quel determinato immobile.