Indice
Introduzione
Nel diritto immobiliare, le tabelle millesimali rappresentano un elemento fondamentale per la determinazione delle quote di spesa e di responsabilità tra i condomini di un edificio. Le modifiche alle tabelle possono essere necessarie in caso di variazioni significative alla struttura o alle unità immobiliari. In questo articolo, analizzeremo i presupposti per la modifica delle tabelle millesimali, illustrando diversi esempi e le conseguenze in termini di spese e responsabilità.
Il Caso Presentato
Immaginiamo uno stabile composto da nove appartamenti e uno scantinato. Il proprietario dell’attico ha chiuso una porzione di terrazzo con una veranda fissa, incrementando la superficie a sua disposizione. Lo stesso proprietario possiede lo scantinato dell’edificio e lo ha diviso, ricavando un garage e un magazzino. Un condomino ha chiesto la rettifica della tabella millesimale di proprietà e si chiede se tale richiesta sia ammissibile e chi debba sostenere la spesa.
I Presupposti per la Modifica delle Tabelle Millesimali
L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che le tabelle millesimali possono essere modificate se:
Sono conseguenza di un errore;
Sono state mutate le condizioni di una parte dell’edificio con sopraelevazione, incremento di superficie o incremento o diminuzione delle unità immobiliari per più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare, anche di un solo condomino.
In questi casi, la modifica può essere chiesta anche da un solo condomino, e il costo della modifica è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Esempio 1: Incremento di Superficie con Veranda Fissa
Nel caso presentato, la copertura della porzione di terrazzo con una veranda fissa rappresenta un incremento di superficie. Se tale incremento supera un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare, la revisione delle tabelle millesimali può essere richiesta da qualunque condomino. Il costo della modifica sarà a carico del proprietario dell’attico che ha realizzato le opere.
Esempio 2: Cambio d’Uso dello Scantinato
Per quanto riguarda il cambio d’uso dello scantinato, con la realizzazione di un garage e di un magazzino, l’ipotesi non è prevista dall’articolo 69 citato. Tuttavia, è opportuno verificare se vi sia un aumento delle spese di gestione, ad esempio, per l’utilizzo dell’acqua o dell’elettricità condominiali. In tal caso, potrebbe essere necessario rivedere le tabelle millesimali di proprietà.
La Responsabilità per le Spese
La responsabilità per le spese di modifica delle tabelle millesimali spetta a chi ha dato luogo alla variazione. In altre parole, se un condomino realizza opere che comportano una variazione delle tabelle millesimali, sarà lui a dover sostenere il costo della modifica. Tuttavia, è importante notare che, per poter procedere con la rettifica delle tabelle, è necessario ottenere l’approvazione della maggioranza degli intervenuti all’assemblea condominiale e metà del valore dell’edificio, come previsto dall’articolo 1136 del Codice civile.
Esempio 3: Modifica delle Tabelle Millesimali per Aumento del Valore dell’Unità Immobiliare
Supponiamo che in un condominio, un proprietario realizzi un’opera di ristrutturazione nel suo appartamento, migliorando notevolmente il valore dell’immobile. Se il valore dell’unità immobiliare aumenta di più di un quinto, gli altri condomini potrebbero chiedere la modifica delle tabelle millesimali per adeguare le quote di spesa e responsabilità. In questo caso, il costo della modifica sarebbe a carico del condomino che ha realizzato l’opera di ristrutturazione.
Esempio 4: Modifica delle Tabelle Millesimali per Diminuzione del Valore dell’Unità Immobiliare
In un altro scenario, immaginiamo che un condomino venda parte della sua proprietà a un terzo, riducendo il valore dell’unità immobiliare di più di un quinto. Anche in questo caso, gli altri condomini potrebbero chiedere la modifica delle tabelle millesimali per adeguare le quote di spesa e responsabilità. Il costo della modifica sarebbe a carico del condomino che ha venduto parte della sua proprietà.
Conclusioni
Le modifiche alle tabelle millesimali possono essere necessarie quando si verificano variazioni significative alle unità immobiliari o alla struttura dell’edificio. È importante conoscere i presupposti per la modifica delle tabelle e le responsabilità per le spese, in modo da poter affrontare adeguatamente le situazioni che possono sorgere in un condominio. In ogni caso, è sempre consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per ricevere un parere legale specifico sulla situazione in questione e per gestire al meglio le implicazioni legali e finanziarie delle modifiche alle tabelle millesimali.