Molte volte, all’interno di edifici condominiali, viene assegnato ad una specifica unità immobiliare l’uso esclusivo di una porzione di cortile condominiale. Tuttavia, le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 28972, hanno stabilito che pattuire l’uso esclusivo di una porzione di cortile condominiale è illegittimo poiché viola il principio del “numero chiuso” dei diritti reali, un principio centrale nell’ordinamento italiano.
Ma in cosa consiste l’uso esclusivo di una porzione di cortile condominiale? In genere, si tratta di un’area del cortile che viene riservata ad una specifica unità immobiliare per un uso determinato, ad esempio come parcheggio. Tuttavia, questo tipo di uso non può essere considerato un diritto reale di uso, come previsto dall’articolo 1021 del Codice Civile, in quanto è temporaneo e destinato a estinguersi con la morte del soggetto titolare.
Secondo la Cassazione, i diritti reali di godimento, ovvero l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, la superficie e la servitù, sono concepiti dal legislatore come un “numero chiuso”, il che significa che la loro sussistenza provoca una limitazione del diritto di proprietà. Inoltre, questi diritti reali possono avere una durata anche molto lunga, come nel caso dell’usufrutto, o addirittura essere perpetui, come nel caso della servitù e della superficie.
Di conseguenza, la Cassazione smentisce ogni tentativo di attribuire all’autonomia privata la capacità di originare figure atipiche di diritti reali. Ciò significa che la contrattazione non può creare diritti reali diversi da quelli previsti dalla legge, in quanto i diritti reali sono un “numero chiuso” e devono essere interpretati in modo rigoroso.
Quindi, quale è la differenza tra uso esclusivo, uso comune e proprietà esclusiva del bene condominiale? L’uso esclusivo di una porzione di cortile condominiale prevede l’uso limitato di un’area del condominio da parte di una specifica unità immobiliare, mentre l’uso comune prevede l’utilizzo dell’area condominiale da parte di tutti i condomini. La proprietà esclusiva del bene condominiale, invece, è l’acquisto della proprietà esclusiva di una porzione di bene comune, come ad esempio il tetto o la facciata dell’edificio.
In sostanza, la sentenza della Cassazione stabilisce che la contrattazione non può creare diritti reali diversi da quelli previsti dalla legge e che l’uso esclusivo di una porzione di cortile condominiale va contro il principio del “numero chiuso” dei diritti reali. Per questo motivo, è importante valutare attentamente la natura dei diritti che si intendono attribuire ad una specifica unità immobiliare all’interno di un edificio condominiale, per evitare di violare le norme e le regole che regolano la proprietà condominiale.