In materia di locazione, affrontiamo una particolare problematica che mi è stata sottoposta da un cliente e che verte su un contratto d’affitto da lui concluso. Il cliente ha dato in affitto ad un commercialista un appartamento di sua proprietà, concordando in contratto l’utilizzo dell’appartamento solo come civile abitazione del conduttore.
Il locatore è venuto a conoscenza del fatto che da qualche mese il commercialista convive con una donna nell’appartamento locato, dunque un secondo soggetto che abita l’immobile senza il consenso del locatore stesso. Inoltre questo secondo soggetto ha anche spostato la sua residenza nell’appartamento locato al commercialista.
“Si può fare tutto ciò? E cosa posso fare io locatore per tutelarmi?”
Cerchiamo di dare una risposta a queste domande e di fare chiarezza su alcuni punti. E’ frequente che dell’immobile locato se ne faccia poi un uso non autorizzato. Molti locatori lamentano il fatto che l’utilizzo dell’immobile così come concordato in contratto, poi non sia di fatto tale nella realtà.
Nel caso in esame, comunque, non si tratta di una deviazione dall’uso abitativo concordato, che è rimasto tale. Ma il punto della questione è la violazione di quella clausola, che pare sia presente nel contratto, che prevede l’esclusivo utilizzo dell’immobile da parte del conduttore stipulante.
Dunque l’appartamento non è abitato unicamente dal conduttore, ma, all’insaputa del locatore, è di fatto abitato anche da un altro soggetto che non figura nel contratto di locazione.
La questione “residenza”
Il primo problema che pone il cliente riguarda la residenza presso l’immobile posta da questo soggetto sconosciuto senza l’autorizzazione del proprietario. Ebbene sì, si può fare. La residenza o la dimora abituale sono condizioni finalizzate a rendere noto allo Stato dove dimori una persona fisica. Spetta inoltre all’Anagrafe del comune di residenza, quindi del comune dove è situato l’immobile, accertare tali situazioni. Quindi, avendo finalità di carattere pubblicistico, la residenza non può in alcun modo essere vincolata dalla volontà del proprietario dell’immobile locato.
La questione del “diritto di abitare” l’immobile
Problema diverso è se quel secondo soggetto ignoto al proprietario abbia o meno il diritto di abitare quell’immobile.
Stando a quanto scritto in contratto, in tal caso sembrerebbe di no. Ma la realtà è che tutto dipende da come viene redatto il contratto, soprattutto se si fa uso dei comuni moduli prestampati che rischiano di tralasciare dei dettagli importanti. L’assenza di una clausola che preveda come elemento essenziale per le parti l’utilizzo da parte del solo conduttore inserito in contratto, obbligherà il locatore a dimostrare il grave inadempimento intentando una causa che risulterà alquanto complessa.
Inoltre per questa violazione può essere eccepita la risoluzione contrattuale entro 3 mesi.
Il locatore potrà comunque intentare una causa per il risarcimento dei danni subiti, qualora riuscisse a dimostrare quali e quanti danni può aver causato all’immobile la presenza del secondo soggetto, quale ad esempio una maggiore usura dei mobili, degli impianti e dell’appartamento in generale, rispetto al livello di usura ascrivibile ad un singolo conduttore.
Il caso del cambio destinazione
E’ opportuno ricordare in questa sede che anche nel caso in cui il conduttore utilizzi l’immobile per un uso diverso da quello previsto in contratto, ad esempio cambiandone la destinazione da uso abitativo ad uso commerciale, si ha un termine di 3 mesi dall’avvenuta conoscenza del cambio destinazione d’uso per poter proporre azione di risoluzione contrattuale. Decorso inutilmente tale termine si applicherà al contratto la normativa applicabile al tipo di contratto relativo all’uso effettivo.