La sentenza n. 21792/2019 della Cassazione ha rivoluzionato la sua precedente giurisprudenza riguardo alla fideiussione rilasciata dalle imprese costruttrici in sede di stipula del contratto preliminare di acquisto di un immobile in costruzione. In passato, la Cassazione aveva stabilito che l’acquirente poteva escutere la fideiussione anche se il contratto preliminare era già stato sciolto, ma la nuova sentenza ha ribaltato questa decisione. Vediamo insieme i dettagli e gli esempi di questo caso.
Indice
Cosa cambia con la nuova sentenza della Cassazione?
La Cassazione ha stabilito che l’acquirente può escutere la fideiussione solo se il contratto preliminare è ancora vigente. In pratica, se l’acquirente ha già dichiarato il recesso dal contratto e richiesto il pagamento della caparra confirmatoria raddoppiata, la fideiussione non può essere escussa. Chi escute la fideiussione dopo aver preteso la caparra confirmatoria raddoppiata, rischia di perdere il diritto al rimborso degli acconti versati.
Esempio pratico
Nel caso giudicato dalla Cassazione, il promissario acquirente di una casa in costruzione aveva esercitato il diritto di recesso dal contratto preliminare, a causa dell’inadempimento della parte venditrice, e aveva richiesto il versamento di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria. Aveva inoltre escusso la fideiussione rilasciata dal venditore per ottenere il rimborso degli acconti versati. Il giudice di primo grado aveva rigettato la richiesta, ma l’appello era stato accettato. La Cassazione ha cassato la sentenza d’appello, affermando che la fideiussione può essere escussa solo se il contratto preliminare è ancora vigente.
Le condizioni per l’escussione della fideiussione
La norma sull’escussione della fideiussione stabilisce che l’escutibilità può essere effettuata solo in caso di situazione di crisi (come l’inadempimento qualificato dall’intervento di un pignoramento o dall’apertura di una procedura concorsuale) “a condizione che” l’acquirente non abbia ancora esercitato il recesso e che il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare. Secondo la Cassazione, l’espressione “comunicare la volontà di recedere” significa non aver ancora esercitato il recesso, e quindi il contratto preliminare deve essere ancora vigente per permettere l’escussione della fideiussione.
Implicazioni per gli acquirenti
In sintesi, l’acquirente di un edificio in costruzione può escutere la fideiussione solo se il contratto preliminare è ancora vigente, in caso contrario la fideiussione non è escutibile e la pretesa di ottenere il pagamento di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria rischia di andare in polvere. La sentenza della Cassazione ha ribaltato la sua precedente giurisprudenza, fornendo una chiara interpretazione della norma sull’escussione della fideiussione.
Esempio pratico 2
Immaginiamo un caso in cui il venditore non riesca a consegnare l’immobile in costruzione entro i termini stabiliti nel contratto preliminare. L’acquirente decide di recedere dal contratto e richiede il pagamento del doppio della caparra confirmatoria. Se l’acquirente escute anche la fideiussione per il rimborso degli acconti versati, secondo la nuova sentenza della Cassazione, perderà il diritto al rimborso degli acconti versati, poiché il contratto preliminare non è più vigente.
Rivolgersi a un esperto
Se hai bisogno di ulteriori chiarimenti o vuoi discutere di questo o altri aspetti relativi all’acquisto di un immobile, non esitare a contattare un esperto del settore immobiliare. Una consulenza personalizzata può aiutarti a valutare le opzioni disponibili e a prendere decisioni consapevoli e informate.
In conclusione, è fondamentale conoscere le ultime evoluzioni giurisprudenziali e normative relative al recesso dal contratto preliminare di vendita e all’escussione della fideiussione, per evitare errori e possibili conseguenze negative per gli acquirenti di immobili in costruzione.