Introduzione
Se hai intenzione di acquistare un immobile sottoposto a vincoli storico-artistici, è fondamentale conoscere le peculiarità dei contratti di compravendita con condizione sospensiva. In questo articolo, analizzeremo in modo divulgativo la sentenza 28561 del 6 novembre 2019 della Cassazione, che ha chiarito importanti aspetti riguardo alla retroattività degli effetti dei contratti di compravendita con condizione sospensiva e le implicazioni per acquirenti e venditori.
Esempio 1: Il caso della “prima casa” Immagina di voler acquistare una casa sottoposta a vincolo storico-artistico come tua “prima casa”. La sentenza stabilisce che, in caso di contratto di compravendita con condizione sospensiva, non sei obbligato a trasferire la tua residenza entro 18 mesi dalla data del contratto. Il termine di 18 mesi decorre infatti dal giorno in cui la condizione sospensiva si verifica, ovvero dal giorno in cui scade il termine per l’esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato e degli altri enti pubblici territoriali dove si trova il bene vincolato.
Esempio 2: Notifica alla Sovrintendenza e diritto di prelazione Supponiamo che tu abbia stipulato un contratto di compravendita per un immobile vincolato. Per permettere l’esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato e degli enti pubblici territoriali, la legge impone che l’avvenuta stipula del contratto venga notificata alla Sovrintendenza competente per territorio. Dal giorno della notifica decorre un periodo di 60 giorni entro il quale il diritto di prelazione deve essere esercitato. Durante questi 60 giorni, il contratto di compravendita è soggetto a una condizione sospensiva imposta dalla legge.
Esempio 3: Conseguenze della condizione sospensiva Durante la pendenza della condizione sospensiva, il contratto non produce i propri effetti: il diritto di proprietà non si trasmette dal venditore all’acquirente, il venditore non ha l’obbligo di consegnare la cosa compravenduta (consegna, che, come detto, è comunque espressamente vietata dalla legge), l’acquirente non ha l’obbligo di pagare il prezzo. Tuttavia, le parti possono concordare che il pagamento avvenga ugualmente, in tutto o in parte, con obbligo della parte venditrice di restituire il prezzo se la prelazione viene esercitata.
In conclusione, la sentenza della Cassazione 28561/2019 ha precisato i tempi di efficacia retroattiva di un contratto di compravendita sottoposto a una condizione sospensiva imposta dalla legge, come nel caso di una casa sottoposta a vincolo storico-artistico. Se la condizione si verifica, gli effetti del contratto si intendono prodotti retroattivamente, dal momento della stipula, ma solo nei rapporti tra i contraenti. Invece, nei confronti dei terzi, gli effetti del contratto si producono dal momento in cui la condizione si verifica.
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