Attraverso il frazionamento di un immobile, da ampie metrature si riescono a ricavare metrature più piccole ottenendo una plusvalenza non indifferente. Dunque i frazionamenti sono un’ottima operazione immobiliare.
Vediamo qual è uno dei quesiti che molti si pongono a riguardo: “si possono aprire nuove porte?”
Molti si chiedono infatti se, ricavando da un immobile due immobili distinti, sia possibile creare un nuovo accesso all’appartamento ricavato, aprendo una nuova porta nel pianerottolo condominiale.
Partiamo da un presupposto: le parti condominiali non sono parti di terzi. Di solito infatti si pensa che il pianerottolo sia del condominio e si considera quest’ultimo come un soggetto terzo, proprietario di quelle parti.
In realtà il proprietario di un appartamento è anche comproprietario condomino delle parti comuni, per cui il pianerottolo, nel nostro caso, appartiene anche al proprietario dell’immobile frazionato. Ovviamente, però, essendo parti comuni devono essere utilizzate rispettando determinati limiti posti dalla legge.
Cosa dice la legge
I limiti posti dalla legge sono sostanzialmente 3.
1. Limite del pari uso. Il mio utilizzo della parte comune non deve violare un pari utilizzo che potrebbe farne un altro condomino.
2. Non posso cambiare la destinazione d’uso di quella parte comune su cui vado ad intervenire.
3. Non posso alterare il decoro del condominio.
Questo significa che rispetto queste tre regole non ho bisogno di alcuna autorizzazione ed è questa la cosa più importante. Dunque per aprire nuove porte nel condominio, salvo quanto previsto da eventuali regolamenti condominiali, non devo chiedere alcun tipo di autorizzazione. In realtà infatti la Cassazione con più sentenze ha ribadito che l’apertura di nuove porte non cambia la destinazione e non impedisce il pari uso e, se effettuata rispettando il decoro del condominio, questa apertura può essere tranquillamente effettuata.
Inoltre devi sapere che tutte le volte in cui il Comune, a cui presenti richiesta di un permesso per costruire, per fare delle opere o per frazionare e aprire una nuova porta, pretenda l’autorizzazione del condominio, tale pretesa è illegittima. Vi sono più sentenze del TAR che hanno sancito l’illegittimità di tale richiesta in quanto non spetta al Comune impedire l’utilizzo di una parte in condominio, cosa che è invece ben permessa dalla legge nei limiti su elencati.
Il mio consiglio
Se per le tue operazioni immobiliari hai la necessità di effettuare dei frazionamenti, non escluderle solo perchè credi sia così difficile e complicato aprire nuove porte. Come abbiamo visto la legge lo permette e non devi chiedere autorizzazioni. Anzi, grazie all’apertura di nuove porte puoi sfruttare al massimo gli spazi di un appartamento e, a seconda della conformazione della planimetria dell’immobile, creare due ingressi potrà essere molto funzionale quando le metrature sono limitate.
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