Il diritto di superficie è una particolare forma di diritto reale che consente ad una persona di costruire e mantenere un edificio o un impianto su un terreno altrui. In pratica, il proprietario del terreno concede al superficiario il diritto di utilizzare una porzione del suolo, a fronte del pagamento di un canone o di un corrispettivo pattuito.
In questo contesto, il diritto di superficie viene spesso utilizzato per la realizzazione di impianti fotovoltaici su terreni agricoli. La finalità di tali impianti è la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, che può essere venduta in rete o utilizzata per il consumo interno.
La costituzione del diritto di superficie su un terreno agricolo al fine di costruire un impianto fotovoltaico è soggetta all’imposta di registro con l’aliquota del 9 per cento, come stabilito dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 3461 dell’11 febbraio 2021. Questa decisione ha risolto una controversia interpretativa sulla tassazione di questo tipo di operazioni.
In particolare, l’Agenzia delle Entrate aveva ritenuto che la costituzione del diritto di superficie su un terreno agricolo dovesse essere tassata con l’aliquota del 15 per cento, prevista per il trasferimento di terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale. Al contrario, la Cassazione ha stabilito che la costituzione del diritto di superficie rientra nel primo periodo dell’articolo 1 della Tariffa Parte prima allegata al Dpr 131/1986 (testo unico dell’imposta di registro), che contempla gli atti costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, soggetti all’aliquota del 9 per cento.
Il ragionamento della Cassazione si basa sulla distinzione tra costituzione di un diritto di superficie e trasferimento di un terreno agricolo. La costituzione di un diritto di superficie rappresenta un atto costitutivo di un diritto reale immobiliare di godimento e non un trasferimento di proprietà. Pertanto, l’aliquota dell’imposta di registro applicabile è quella del 9 per cento, prevista per gli atti costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento.
In sintesi, la costituzione del diritto di superficie su un terreno agricolo al fine di costruire un impianto fotovoltaico è soggetta all’imposta di registro con l’aliquota del 9 per cento. Questa soluzione, confermata dalla Corte di Cassazione, rappresenta una novità importante per il settore dell’energia rinnovabile, poiché consente di contenere i costi per l’installazione di impianti fotovoltaici su terreni agricoli.
E’ importante considerare attentamente tutti gli aspetti legali e fiscali del diritto di superficie prima di procedere con la sua costituzione. A tal fine, è consigliabile rivolgersi ad un professionista specializzato in diritto immobiliare che possa fornire una consulenza personalizzata in base alle esigenze specifiche di ciascun caso.