Sul contratto preliminare un cliente, che ha intenzione di acquistare casa per suo figlio, mi ha posto un quesito.
“Abbiamo fatto la nostra proposta di acquisto ed è stata accettata. A quel punto l’agente immobiliare ci ha detto che dobbiamo stipulare un contratto preliminare e che è sufficiente registrarlo ma non è necessario trascriverlo. Io però non ho ben capito che differenza c’è tra registrazione e trascrizione.”
Ho subito chiarito il suo dubbio spiegando come REGISTRAZIONE e TRASCRIZIONE siano completamente diverse per funzione ed effetti.
REGISTRAZIONE
La registrazione è la comunicazione di aver stipulato un contratto preliminare di acquisto di un immobile che va obbligatoriamente fatta all’ Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto preliminare.
È finalizzata al pagamento dell’imposta di registro ,ossia all’adempimento degli oneri fiscali, ecco perché è obbligatoria.
Da un punto di vista legale ha solo una funzione e cioè quella di attribuire data certa al contratto preliminare, dunque fissa in modo incontestabile il momento in cui è stato sottoscritto.
TRASCRIZIONE
La trascrizione ha effetti ben più importanti in quanto rende pubblico il diritto derivante dal contratto preliminare.
Quindi il diritto a stipulare il contratto definitivo per l’acquisto di quell’immobile in tal modo prevale rispetto ad eventuali altri contratti trascritti o ipoteche iscritte successivamente alla trascrizione del contratto preliminare.
Esempi di situazioni critiche
Esempio1. Il venditore stipula più contratti preliminari e li registra tutti ma non ne trascrive nessuno. Chi avrà allora il diritto di acquistare l’immobile?
Esempio2. Il venditore ha fretta di vendere perché ha dei debiti e sa che la banca potrebbe iscrivere ipoteca sull’immobile da un momento all’altro. In tal caso l’iscrizione di ipoteca solo se successiva alla trascrizione non produrrà alcun effetto nei nostri confronti.
Come si può notare si tratta di situazioni spiacevoli e fastidiose. La (tempestiva) TRASCRIZIONE del contratto preliminare è senza dubbio la soluzione meno dispendiosa in termini di tempo e denaro.