Contratto preliminare e abusi edilizi

Il contratto preliminare su un immobile con abusi edilizi è nullo?

Rispondiamo a questa domanda : “E’ valido un preliminare su un immobile con abusi edilizi?” Nei casi di compravendita accade di frequente di imbattersi in immobili con problemi di carattere edilizio-urbanistico o catastale che necessitano di una messa a norma entro il rogito. Tuttavia contratto preliminare e rogito non vanno confusi in quanto si tratta di due fattispecie contrattuali completamente diverse. Il contratto preliminare è infatti un tipico esempio di contratto ad effetti obbligatori: le parti si obbligano a porre in essere tutti gli atti preparatori per la conclusione del contratto definitivo. Col preliminare “io mi obbligo a comprare e tu ti obblighi a vendere”, dunque fa sorgere un obbligo. Il rogito, invece, è un contratto definitivo con effetti traslativi ossia un contratto che trasferisce la proprietà da un soggetto all’altro. Col rogito “io ti vendo e tu compri”.

La legge stabilisce che dai contratti definitivi con effetti traslativi, dunque dai rogiti, deve risultare, a pena di nullità, la conformità dello stato dei luoghi effettivo e reale dell’immobile allo stato catastale. Di questa conformità deve essere resa una dichiarazione in atto dal venditore e se vi è questa dichiarazione l’atto è valido. In mancanza di tale dichiarazione di conformità catastale l’atto è nullo. 

Che succede se la dichiarazione di conformità manca nel contratto preliminare?

Cosa dice la Cassazione

La Cassazione si è pronunciata a riguardo stabilendo che nel contratto preliminare non rileva la presenza o l’assenza di abusi dell’immobile ai fini della nullità del contratto preliminare stesso. Pertanto è valido un contratto preliminare anche su un immobile che presenta degli abusi purchè poi questi abusi vengano sanati e la planimetria catastale sia conforme allo stato dei luoghi al momento della vendita, cioè del rogito. E’ infatti al momento del contratto definitivo che rileva, ai fini giuridici per la validità stessa dell’atto, la regolarità dell’immobile. 

Attenzione però il fatto che ci sia un immobile con abuso e che il contratto preliminare sia valido, non significa che l’abuso edilizio non possa comportare delle conseguenze negative già dal contratto preliminare.

Vediamo meglio in che modo con un esempio. Supponiamo che in sede di preliminare il promittente-acquirente abbia fatto la “promessa” di acquistare l’immobile al prezzo di euro 100 mila, nulla sapendo che la veranda presente nell’immobile sia abusiva. Il venditore intanto spera di poter regolarizzare quell’abuso entro il rogito, ma non ci riesce. Dunque solo in seguito, al momento del rogito, l’acquirente viene informato dell’abusività della veranda, che l’abuso non è stato sanato e che anzi il venditore ha dovuto abbattere la veranda rendendo così l’immobile diverso rispetto a quello su cui verteva il preliminare tra le stesse parti. A quel punto l’acquirente  chiederà una riduzione del prezzo concordato nel preliminare. Ma se la veranda era stata per lui un elemento determinante per l’acquisto potrà citare per danni il venditore che non l’ha informato dell’abuso si dal momento del preliminare. 

La complessità della normativa edilizio-urbanistica e catastale è nota agli operatori del mercato, in particolare ai notai che, per garantire agli acquirenti un immobile “pulito”, sono tenuti a redigere atti di compravendita sempre più lunghi ed arzigogolati nel rispetto di tutte le norme e di tutti i cavilli burocratici indispensabili. Il rischio che i compratori corrono in questi casi non è tanto quello di ricevere un immobile di minor valore rispetto a quello promesso dai venditori, ma quello non poterlo poi rivendere alle stesse condizioni in cui lo si è acquistato.

Il mondo delle compravendite immobiliari è pieno di insidie e bisogna stare attenti ad ogni aspetto sin dal momento del contratto preliminare.

Michele Zonno

Michele Zonno

Avvocato esperto in diritto immobiliare

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