In questa rubrica di approfondimento di diritto immobiliare analizzeremo una recente sentenza della Corte di Cassazione in tema di sublocazione.
Definizione
Ai sensi dell’art. 1594 del c.c., il conduttore ha la facoltà di sublocare la cosa locatagli.
Normalmente i soggetti sono 3:
1. il locatore che stipula un contratto di locazione con un altro soggetto a cui loca un immobile;
2. il conduttore che prende appunto in locazione un immobile dal locatore;
3. il subconduttore, soggetto terzo a cui il conduttore può a sua volta, se autorizzato dal locatore nel rispetto di determinati requisiti di legge, sublocare quell’immobile. Egli sarà il soggetto che occuperà parzialmente (ad esempio una stanza) o totalmente l’immobile in cambio del pagamento di un canone.
Quindi avremo 3 soggetti (locatore, conduttore e subconduttore) e 2 contratti:
-il contratto di locazione che regola il rapporto tra il locatore e il conduttore;
-il contratto di sublocazione che regola il rapporto tra il conduttore e subconduttore.
Tra questi due distinti rapporti possono crearsi delle situazioni problematiche. Uno di questi casi è stato appunto affrontato in una recente sentenza della Corte di Cassazione.
Il caso concreto
Il locatore ottiene un decreto ingiuntivo nei confronti direttamente del subconduttore, con cui chiede a quest’ultimo 6 mila euro per il pagamento dei canoni relativi al periodo tra l’aprile e il novembre del 2010. Il subconduttore si rifiuta di pagare queste somme e fa opposizione al decreto ingiuntivo. Egli sostiene che in realtà il contratto di locazione originario si era esaurito a novembre del 2008 e successivamente a tale data lui rilasciava l’immobile ad aprile del 2010.
Quindi, secondo il subconduttore, per il periodo intercorrente tra il novembre 2008 e l’aprile del 2010 non era più in corso un contratto di sublocazione poiché tale contratto presuppone l’esistenza di un valido contratto di locazione. Egli dunque ha occupato l’immobile senza titolo e quindi al limite avrebbe dovuto pagare una somma pari al canone dell’aprile del 2010 (il primo mese richiesto dal locatore) a titolo di indennità di occupazione. Quindi avrebbe dovuto versare al locatore originario solamente qualche centinaio di euro in luogo dei 6.000 euro richiesti col decreto ingiuntivo.
Il locatore sostiene però che, prima della scadenza del contratto nel 2008, aveva fatto un accordo di proroga del contratto di locazione fino al novembre del 2010 con il conduttore, cioè il soggetto mediano. Quindi questa proroga, secondo il locatore, si sarebbe riverberata anche nel contratto di sublocazione. Pertanto il soggetto (contro cui agisce il locatore) non occupava l’immobile senza titolo ma occupava l’immobile in virtù di un contratto di sublocazione, ossia con un titolo valido che prevedeva a suo carico l’obbligo di pagamento dei canoni fino al novembre del 2010.
Il giudizio di 1° grado e l’Appello
Il Tribunale in primo grado dà ragione al subconduttore sostenendo che il contratto di sublocazione non si è automaticamente prorogato in virtù della proroga del contratto di locazione. Il locatore fa appello e vince. La Corte d’appello condanna il subconduttore a pagare 6 mila euro. Il subconduttore a sua volta non si arrende e fa ricorso in Cassazione.
La sentenza della Cassazione
In questa sede il subconduttore risulta vittorioso. La Cassazione accoglie le ragioni del subconduttore con un’ argomentazione molto sensata. Per la Corte infatti, sebbene il contratto di locazione e il contratto di sublocazione siano tra loro strettamente collegati, ciò non significa che il contratto di sublocazione sia asservito al contratto di locazione al punto tale da esserne una dipendenza. Quindi non tutte le modifiche che si verificano nel contratto di locazione si riverberano automaticamente nel contratto di sublocazione.
Questo perché i due contratti riguardano soggetti diversi e soltanto in casi specifici espressamente previsti dalla legge un contratto può provocare effetti nei confronti di un terzo. Non è questo il caso della sublocazione che infatti vincola il subconduttore a quanto previsto al momento della stipula. Quindi se il subconduttore sarà tenuto a rispettare il termine indicato nel contratto di locazione al momento della stipula, in questo caso il 2008, la successiva proroga al 2010 non è a lui opponibile.
Il subconduttore al limite sarà tenuto a pagare un’indennità di occupazione ma su questo punto la Corte non decide rinviando al giudice di d’appello affinchè questi decida conformemente al principio enunciato.
Il principio enunciato dalla Corte
La Corte in definitiva stabilisce che il contratto di locazione e il contratto di sublocazione, sebbene collegati, non sono asserviti l’uno all’altro ed hanno autonomia negoziale. Inoltre affinchè si possano produrre effetti anche sul contratto di sublocazione è necessaria la presenza ed il consenso del subconduttore anche alla modifica del contratto di locazione. Dunque il subconduttore deve accettare che la modifica del contratto di locazione si riverberi anche sul suo contratto di sublocazione.
Per concludere
Il contratto di sublocazione è molto utilizzato in ambito immobiliare per cui bisogna stare molto attenti al suo contenuto e alle modifiche che nel corso degli anni ovviamente possono verificarsi.