Associazione in partecipazione nelle operazioni immobiliari

Nel mondo delle operazioni immobiliari l’associazione in partecipazione è uno dei contratti più frequenti.

A cosa serve?

L’associazione in partecipazione é un contratto attraverso cui si può legalmente finanziare un’operazione.

E’ uno degli strumenti attraverso cui un soggetto (associato) può dare ad un altro soggetto (associante) una determinata somma “partecipando” in questa maniera all’affare.

 

CHE SIGNIFICA PARTECIPARE?

Partecipare significa che se l’affare consegue degli utili’ l’associato (cioè colui che ha finanziato parte o tutta l’operazione) riceverà la restituzione della somma oltre ad una partecipazione degli utili.

Facciamo un esempio per chiarire.

Giovanni ha una società che fa trading immobiliare.

Trova un’ottima operazione, ma non ha abbastanza capitali per portarla a casa.

Giovanni allora contatta Carlo che sarebbe disposto a partecipare all’affare aggiungendo la somma residua (ad es. €.50.000,00) in cambio del 30 per cento degli utili che l’affare creerà.

Come vedi, è uno strumento molto interessante perché con un semplice contratto si può legalmente partecipare ad un affare senza essere costretti a fare una nuova società o a cedere una parte della quota sociale.

Entriamo più nello specifico.

DEFINIZIONE

L’associazione in partecipazione è un contratto tipico, disciplinato dagli artt. 2549 ss. c.c., con il quale un soggetto (associante) attribuisce a un altro soggetto (associato) una partecipazione agli utili della propria impresa o di uno o più affari, in cambio del corrispettivo di un determinato apporto.

Nel codice civile solo 5 articoli si occupano del contratto di associazione in partecipazione.

Che significa?

Significa che essendo uno strumento molto libero il legislatore ha pensato bene di non ingessarlo per renderlo il più elastico possibile.

Ed è proprio questo quello che è successo nella pratica.

L’associazione in partecipazione è molto utilizzato nella pratica commerciale. Un contratto molto elastico, molto flessibile, molto pratico.

Proprio per questo non ci sono molte pubblicazioni sul contratto.

Sono molto pochi i professionisti che sanno maneggiarlo, ancora meno quelli che sanno usarlo adeguatamente nell’associazione in partecipazione.

ESEMPI DI UTILIZZO NELLE OPERAZIONI IMMOBILIARI

L’associazione in partecipazione può essere uno strumento molto dinamico, ma vediamo con i prossimi esempi in concreto cosa significa.

1. TRADING IMMOBILIARE: Puoi far finanziare un’operazione di acquisto ristrutturazione e rivendita. Lo puoi fare come abbiamo scritto nell’esempio di sopra o lo puoi fare totalmente. Puoi associare più persone. Cioè puoi anche fare più associazioni in partecipazione sul medesimo affare con persone diverse.

Il contratto dovrà avere gli accorgimenti legali e negoziali corrispondenti.

Non puoi di certo concedere tutto l’utile agli associati, ma devi essere in grado di gestire bene le percentuali. Al riguardo posso dirti che normalmente la percentuale 50/50 non è assolutamente la migliore da utilizzare in quasi nessun caso.

2. SUBLOCAZIONE A STUDENTI: Puoi utilizzare il contratto di associazione in partecipazione per gestire un’operazione in sublocazione a studenti. Ti faccio un esempio concreto. Se negli anni hai acquisito un immobile su cui hai fatto rent to rent a studenti potresti decidere dopo qualche anno, quando, magari sei rientrato dell’investimento iniziale di associare un nuovo soggetto in cambio di una partecipazione agli utili.

In alcuni casi, i miei clienti in questa maniera hanno associato con piccoli investimenti più persone ciascuna per ogni appartamento in modo da ottenere liquidità aggiuntiva. 

3. B&B AFFITTACAMERE o CASE VACANZE: E’ possibile ottenere la liquidità necessaria per un nuovo immobile da inserire nelle proprietà che gestisci nella tua attività di b&b e affittacamere con un contratto di associazione in partecipazione costruito ad hoc. Oppure puoi decidere di associare in partecipazione in cambio di liquidità aggiuntiva un soggetto su una proprietà che già ti produce utili. 

4. ACQUISTO DI CREDITI NPL: E’ possibile con una struttura contrattuale complessa acquisire apporti in associazione in partecipazione per l’acquisto di crediti NPL. Questa è un’operazione molto delicata e complessa, ma ben guidata, può essere tranquillamente fatta.

Questi ovviamente sono solo alcuni dei tantissimi casi in cui si può utilizzare efficacemente l’associazione in partecipazione, ci sono altri infiniti casi in cui può essere utilizzata che non abbiamo affrontato come comprare un immobile in asta o con uno stralcio immobiliare e infinite altre situazioni. 

COME FUNZIONA L’ASSOCIAZIONE IN PARTECIPAZIONE?

L’operazione funziona in questa maniera.

  • PIANIFICAZIONE STATEGICA: Di quanti soldi hai bisogno, quanto sei disposto a cedere dei tuoi utili dell’affare, che durata avrà la partecipazione, cosa puoi garantire al tuo associato. Sono tutte queste le domande che devi farti prima di pensare a qualsiasi operazione del genere.
  • PRESENTAZIONE OPERAZIONE: Presentazione dell’affare al potenziale associato, spiegargli i vantaggi, i possibili rischi, come rientrerà del capitale apportato e a quanto ammonteranno i suoi guadagni, quali le eventuali garanzie.
  • CONTRATTUALIZZAZIONE: A questo punto, trovato l’accordo devi contrattualizzarlo. In realtà la contrattualizzazione e la pianificazione strategica sono strettamente connesse tra loro. Se la pianificazione è corretta e legalmente legittima la contrattualizzazione è una conseguenza. Qui si apre un mondo nel mondo ci sono mille maniere per scrivere le clausole, accortezze che spesso fanno la differenza tra un truffatore e un serio partner d’affari, tra un buono e un pessimo affare.
  • APPORTO: E’ il momento di ottenere le somme in apporto.
  • RENDICONTAZIONE: E’ tutta la fase successiva in cui secondo le scadenze stabilite dalla legge e contratto devi informare l’associato di quello che sta succedendo all’affare. 

 

L’ASSOCIAZIONE IN PARTECIPAZIONE TRA PRIVATI E’ POSSIBILE?

L’ associazione in partecipazione è un contratto spiccatamente commerciale. 

E’ qualcosa che utilizzano solo le imprese e neanche tutte, solo quelle che ne hanno le competenze legali e fiscali.

Presuppone un’organizzazione di impresa ben strutturata e, a parere di chi scrive, l’utilizzo tra privati di questo contratto sarebbe un indice chiaro di un’organizzazione non occasionale della propria attività.

Questo significa, se si vuole rimanere nel novero della legalità, che è un tipo di contratto che può essere utilizzato solo da parte di imprese e non da semplici privati tra loro.

PERCHE’ UTILIZZARE L’ASSOCIAZIONE IN PARTECIPAZIONE?

L’associazione in partecipazione è solo uno dei tanti strumenti che si possono utilizzare per finanziare le proprie operazioni immobiliari.

Non é sicuramente il più economico, ma può essere uno dei piu’ versatili.

Se ci pensi, la forma più economica di finanziamento è paradossalmente quella bancaria, soprattutto in questo periodo di tassi di interesse molto bassi, puoi pagare anche solo il 5 – 6% per un finanziamento chirografo e qualcosa di meno per l’ipotecario, ovviamente mi riferisco a finanziamenti per imprese e non per privati.

Allora perché dovrei rinunciare al 20 / 30% di utili con l’associazione in partecipazione quando posso andare in banca?

Be ci sono tantissime ragioni per cui l’associazione in partecipazione é meglio sia per l’associato sia per l’associante.

Te ne dico solo una di ragione, qui ed ora.

Le banche fanno tante domande, hanno bisogno di più bilanci floridi per poter concedere credito, tutto deve filare liscio e non guardano quasi mai la qualità dell’affare che hai tra le mani, un po’ perché non sanno giudicarlo, un po’ perché devono dar conto a stringenti ragioni di carattere contabile da cui non possono discostarsi (anche se conosci il direttore).

L’altro lato della medaglia è che se così non fosse, i singoli che vogliono entrare in un affare non potrebbero, perché tutti gli affari verrebbero finanziati dalle banche a un prezzo molto più basso della partecipazione agli utili che gli viene proposta di solito.

Se vuoi approfondire l’associazione in partecipazione ho preparato un WEBINAR GRATUITO in cui analizzo tutti i vantaggi e i rischi dell’associazione in partecipazione sia dal punto di vista dell’associato (chi dà i soldi) sia dal punto di vista dell’associante (chi i soldi li incassa).

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Michele Zonno

Michele Zonno

Avvocato esperto in diritto immobiliare

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