La recente ordinanza 12466/2021 del 12 maggio ha stabilito che la presenza di un inquilino in un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa non costituisce una situazione di forza maggiore se l’acquirente era a conoscenza di tale presenza al momento della stipula del contratto di compravendita. Questo significa che se l’acquirente non riesce a trasferire la propria residenza entro 18 mesi dalla data del contratto di acquisto a causa della presenza dell’inquilino, perderà l’agevolazione di cui ha beneficiato in sede di rogito.
La Cassazione ha ribadito che chi richiede l’agevolazione prima casa impegnandosi a trasferire la propria residenza entro 18 mesi dalla data del contratto di acquisto non può cambiare questa scelta dopo la firma del rogito. Ciò significa che se il contribuente ha richiesto l’agevolazione per trasferire la residenza entro 18 mesi dalla stipula del contratto, non può poi pretendere di ottenere l’agevolazione dichiarando di lavorare nel Comune in cui si trova la casa acquistata.
La decisione della Cassazione stabilisce anche che l’agevolazione prima casa può essere richiesta non solo da chi già risiede nel Comune dove si trova la casa acquistata, ma anche da chi dichiara di svolgere la propria attività lavorativa nel Comune in cui si trova la casa oggetto dell’acquisto, oppure da chi si impegna a trasferire la propria residenza nel territorio del Comune in cui si trova la casa acquistata entro 18 mesi dalla data del rogito di acquisto.
Tuttavia, se il contribuente non riesce a rispettare il suo impegno di trasferimento della residenza entro il tempo stabilito, non può poi beneficiare dell’agevolazione adducendo di svolgere la sua attività lavorativa nel comune in cui si trova la casa oggetto del suo acquisto.
Per quanto riguarda la questione della forza maggiore, la Cassazione ha ribadito che il contribuente non può essere addebitato di non aver tenuto un comportamento che è stato impedito da una situazione di forza maggiore, a condizione che l’evento impeditivo del trasferimento di residenza sia oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato e che si verifichi in pendenza del termine entro il quale si dovrebbe verificare il trasferimento della residenza, al quale la legge subordina il mantenimento dell’agevolazione.
In sintesi, la presenza dell’inquilino in un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa non è considerata una situazione di forza maggiore se l’acquirente era a conoscenza di tale presenza al momento della stipula del contratto di compravendita. Inoltre, chi richiede l’agevolazione prima casa impegnandosi a trasferire la residenza entro 18 mesi dalla data del contratto di acquisto non può cambiare, dopo il rogito, l’impostazione della richiesta di agevolazione dopo il rogito. In altre parole, l’acquirente deve rispettare l’impegno di trasferire la propria residenza entro 18 mesi dalla stipula del contratto di acquisto, altrimenti decadrà dall’agevolazione fiscale.
È importante ricordare che l’agevolazione prima casa può essere richiesta solo per l’acquisto di un immobile destinato a diventare la residenza principale dell’acquirente e che la forza maggiore può essere riconosciuta solo in casi di eventi oggettivi, non prevedibili e non imputabili al contribuente. Pertanto, prima di richiedere l’agevolazione, è sempre consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per effettuare una corretta valutazione della situazione e delle conseguenze fiscali dell’acquisto della prima casa.
In conclusione, l’acquirente deve prestare molta attenzione nella verifica della presenza di eventuali inquilini prima di procedere all’acquisto della proprietà, poiché il mancato rispetto dell’impegno di trasferire la propria residenza entro 18 mesi dalla data del contratto di acquisto comporta la decadenza dall’agevolazione fiscale di cui ha beneficiato.
Si può concludere che l’agevolazione prima casa rappresenta una opportunità per coloro che intendono acquistare la propria abitazione, ma è necessario rispettare scrupolosamente le condizioni previste dalla legge per non incorrere nella decadenza dell’agevolazione fiscale. Prestare attenzione ai dettagli e rivolgersi a professionisti competenti può fare la differenza tra un acquisto immobiliare vantaggioso e una serie di problemi fiscali e legali